Requisiti minimi per l’abitabilità: facendo piccoli lavori in casa si può correre il rischio di fare modifiche che pregiudicano i presupposti per il rilascio del certificato di agibilità.
Ovviamente questo può capitare in modo del tutto involontario, soprattutto se si fanno piccoli lavori in economia e senza la consulenza di un professionista.
Invece è sempre bene avere le idee chiare su quello che si può fare e quello che non si può fare.
Noi di Arkigo ci rivolgiamo all’esperto di diritto urbanistico ed edilizia privata, l’ingegnere Carlo Pagliai, riferimento per i professionisti del settore con il suo prezioso Canale YouTube ed il seguitissimo Blog studiotecnicopagliai.it.
Riporto, sotto il video, il testo dell’intervista in un riepilogo che spero risulti utile.
U.:- Di questo argomento hai ampiamente trattato nel tuo Blog, seguitissimo soprattutto dagli addetti ai lavori, colleghi architetti ed ingegneri.
La differenza tra agibilità ed abitabilità… detta in breve?
C.:– Dal 2001 il testo unico ha fatto confluire nell’agibilità la vecchia procedura del certificato di abitabilità. In passato invece l’abitabilità riguardava solo immobili residenziali e tutto ciò che non rientrava in abitabilità ricadeva nell’agibilità. Oggi i due termini sono, anche se impropriamente, utilizzati per indicare un’unica procedura.
U.:- Che cosa si rischia se una casa non possiede i requisiti minimi per l’abitabilità?
C.:– Il Comune può dichiarare inabitabile l’immobile quando riscontra la mancanza dei requisiti, perché magari non sono stati rispettati i progetti depositati o magari compiuti come abusi senza alcun permesso, titolo o comunicazione di sorta.
U.:- Quali sono i requisiti della casa indispensabili ai fini dell’agibilità? Cominciamo dall’altezza minima…
C.:– L’altezza minima prevista dalla legge è di 2,70 m. Non si tratta di una altezza media, ma del limite minimo oltre il quale non si può andare. Oltretutto la legge, a mio avviso, non prevede margini di tolleranza.
Invece l’altezza di 2,4 m è il limite minimo consentito nei corridoi, per i ripostigli e per i bagni, ovvero tutte le aree di servizio dove non si prevede
L’unico caso in cui si può scendere sotto il limite di 2,70 m è previsto dal decreto del 2015 che deroga la riduzione di 10 cm per interventi volti al risparmio energetico in forma passiva o attiva, come l’isolamento termico o i pavimenti radianti.
U.:- Un altro dei requisiti minimi per l’abitabilità è il rapporto illuminante minimo, che cosa è, e come si calcola?
C.:– (…) Il Decreto del 15 luglio del 1975 dice che tutti i locali, tranne quelli destinati a corridoi servizi igienici, disimpegni, vani scala e ripostigli, (cioè dove non c’è permanenza umana) deve esserci un’adeguata illuminazione naturale diretta con una finestra proporzionata in modo da dare come fattore di luce diurna media pari al 2% e la doppia condizione di una superficie minima di 1/8 della superficie pavimentata della stanza.
U.:- Qual è la dimensione minima per le camere da letto?
C.:– La dimensione minima prevista dalla legge nazionale per le camere matrimoniale è di 14 mq la singola è di 9 mq…
U.:– Naturalmente fermo restando che i regolamenti edilizi comunali potrebbero porre condizioni più restrittive, cioè prevedere dimensioni minime più grandi rispetto a questi limiti minimi.
U.: – Nel caso di un monolocale? C’è una dimensione minima per i monolocali?
C.:– C’è da fare una separazione: il monolocale mono-abitante deve avere minimo una superficie di 28 mq, il monolocale per due abitanti invece deve essere di minimo 38 mq. In entrambi i casi si prevede un bagno con antibagno. Ma attenzione ai frazionamenti, che, per uno scopo esclusivamente speculativo, sono sempre più frequenti: questi sono requisiti minimi per l’abitabilità inderogabili e sono indispensabili all’agibilità, e quindi indispensabili per la commerciabilità del bene!
Ringrazio Carlo a nome di tutti noi di Arkigo!
E… Stiamo già pensando alla prossima intervista!
Stay tuned!
