Come Arkigo ha affiancato l’impresa di costruzioni nella valutazione preliminare, nell’analisi di fattibilità e nel business plan immobiliare per la realizzazione di un complesso residenziale di pregio.
Studio di fattibilità immobiliare: riqualificazione e valorizzazione
Ogni investimento immobiliare in contesti urbani ad alta densità richiede un rigoroso azzeramento dei rischi prima dell’acquisto del cespite. Arkigo, studio specializzato nella progettazione residenziale per imprese e nell’advisor tecnico per developer immobiliari in Campania, è stata incaricata da impresa partner di condurre un’analisi di prefattibilità completa per l’acquisizione e il recupero di una casa rurale storica sita in nella provincia di Napoli, a pochi passi dal centro storico del capoluogo.
Lo studio di fattibilità immobiliare ha avuto l’obiettivo di testare la sostenibilità urbanistica, architettonica, commerciale ed economico-finanziaria dell’intervento, ponendo le basi per la richiesta di finanziamento bancario e la successiva commercializzazione.
Le caratteristiche del cespite oggetto di analisi
La casa rurale oggetto dello studio presentava caratteristiche volumetriche e ambientali uniche per il territorio vesuviano:
- Superficie coperta principale: circa 900 mq distribuiti su tre livelli fuori terra.
- Pertinenze esterne e storiche: 70 mq tra balconi e terrazzi, con cantina storica interrata.
- Parco naturale privato: un polmone verde alberato di circa 6.700 mq.
Un’operazione di questa portata ha richiesto una valorizzazione immobiliare mirata, capace di trasformare un fabbricato storico in un complesso residenziale di pregio ad alto rendimento.
Analisi di mercato immobiliare e profilazione della domanda
La prima fase del lavoro ha riguardato una strutturata analisi di mercato immobiliare focalizzata sulla fascia costiera vesuviana e sulla provincia di Napoli.
Il contesto urbano di riferimento
L’ambito urbano di riferimento si profila come un hub residenziale altamente attrattivo per la sua prossimità a Napoli, per i collegamenti ferroviari (Circumvesuviana), la vicinanza a poli universitari (Facoltà di Agraria, Apple Developer Academy), a complessi ospedalieri di primo piano (Ospedale del Mare) e per la presenza di monumenti (la Reggia di Portici) palazzi e ville storiche. Inoltre, i recenti interventi di riqualificazione del lungomare e del Porto del Granatello ne hanno ulteriormente elevato il valore percepito.
Profilazione dei target e Buyer Personas
Con il supporto di rilevazioni sul campo e della collaborazione con agenzie territoriali, Arkigo ha identificato quattro target principali:
- Famiglie residenti e locali: Alla ricerca di appartamenti di ampia metratura (3-4 vani) con spazi verdi legati alla sicurezza e alla vivibilità per i figli.
- Professionisti e Manager: Con esigenze di connessione rapida con Napoli, tagli moderni, posto auto garantito e aree sportive.
- Silver Economy / Pensionati: Interessati a contesti esclusivi, tranquilli e serviti da ascensori e aree relax.
- Investitori (Locali e Nazionali): Orientati a tagli da mettere a reddito o da destinare al circuito turistico-ricettivo extra-alberghiero.
Scarsità di offerta nuovo/riqualificato e il fattore “parco privato”
Il Comune sede della villa è caratterizzato da una delle densità abitative più elevate d’Italia, elemento che determina la quasi totale assenza di suolo edificabile e di immobili riqualificati di nuova generazione. L’offerta residenziale locale esprime valori compresi tra 2.000 €/mq e 4.500 €/mq, con picchi superiori per cespiti dotati di spazi esterni.
Il valore aggiunto del progetto
Per massimizzare la valorizzazione immobiliare, Arkigo ha integrato nella proposta progettuale un pacchetto di amenities esclusive ad uso condominiale all’interno del parco di 6.700 mq, trasformando la casa rurale in un iconico complesso residenziale di pregio:
- Piscina scoperta con area solarium
- Campo da padel/tennis ad uso privato
- Area parco giochi per bambini
- Zone fitness ed elioterapia all’aperto
- Posti auto dedicati e stalli coperti per scooter
Strategia progettuale e frazionamento immobiliare
La progettazione residenziale per imprese sviluppata da Arkigo ha bilanciato il rispetto dei vincoli storico-architettonici dell’immobile con la massima fruibilità degli spazi interni.
La casa rurale è stata frazionata in 8 unità abitative indipendenti, diversificate per metratura e layout:
- Unità 1, 5, 6, 7, 8 (Trilocali): Unità da 84 mq a 132 mq con ampi terrazzi, balconi e cantine di pertinenza.
- Unità 2 e 3 (Bilocali con giardino): Tagli compatti (64,5 mq e 69,5 mq) con giardini esclusivi fino a 75 mq, ideali per investimento o giovani coppie.
- Unità 4 (Quadrilocale duplex): Prestigiosa residenza su due livelli di oltre 190 mq con terrazzo panoramico al piano superiore.
L’intervento prevede finiture di pregio, impianti a risparmio energetico di ultima generazione, isolamento termo-acustico e materiali ad alte prestazioni.
Business Plan immobiliare e struttura finanziaria
Un pilastro fondamentale dello studio di fattibilità immobiliare condotto da Arkigo è stato l’elaborazione del business plan immobiliare, necessario per dimostrare la bancabilità del progetto a banche e fondi di finanziamento.
| Sintesi Business Plan | |
|---|---|
| Acquisto Immobile | € 800.000,00 |
| Costo ristrutturazione e parco | € 950.000,00 |
| Oneri tecnici, Mktg, Fondo imprevisti | € 315.000,00 |
| CAPEX TOTALE INVESTIMENTO | € 2.065.000,00 |
| RICAVI DI VENDITA STIMATI | € 4.038.000,00 |
| MARGINE OPERATIVO LORDO (MOL) | € 1.800.000,00 |
| Struttura finanziaria | 20% Equity / 80% Mutuo SAL |
| Tempistica operazione | 24 mesi complessivi |
L’analisi dei flussi di cassa (Cash Flow Analysis) ha ipotizzato l’erogazione di un mutuo fondiario a Sal (Stato Avanzamento Lavori), garantendo all’impresa un’ottimale liquidità durante tutte le fasi del cantiere.
Sensitivity Analysis e Risk Assessment
A tutela del developer immobiliare e dell’impresa di costruzioni, lo studio ha integrato uno stress test (Sensitivity Analysis) per calcolare la tenuta dell’investimento al variare delle condizioni di mercato:
- Scenario di flessione dei prezzi: Simulazione con riduzione del -5% dei prezzi di vendita al mq.
- Scenario di extra-costi di cantiere: Simulazione con aumento dell’+8% sulle spese di ristrutturazione.
- Scenario inflazionistico: Tasso d’inflazione del +2% sui materiali da costruzione.
L’analisi dei rischi ha confermato la solidità dell’operazione: anche nello scenario più penalizzante, l’intervento mantiene un rendimento operativo ampiamente positivo, garantendo la copertura del capitale di debito.
Servizi Arkigo per imprese edili e developer immobiliari
Questo intervento dimostra come Arkigo affianca imprese di costruzione e developer immobiliari in Campania e su tutto il territorio nazionale.
Grazie alle nostre competenze integrate forniamo:
- Due Diligence tecnica e urbanistica: Verifica della regolarità edilizia ed esame dei vincoli territoriali.
- Studio di fattibilità immobiliare e analisi di mercato: Definizione del miglior layout interno e del posizionamento di prezzo.
- Business Plan e progetto Architettonico: Redazione dei piani economico-finanziari per gli istituti di credito e supporto alla commercializzazione.
Stai valutando un investimento immobiliare?
Arkigo può affiancare la tua impresa con uno studio preliminare tecnico, urbanistico ed economico prima dell’acquisto o dello sviluppo dell’intervento.
